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Quem é proprietário de imóveis e pensa em locar, quem deseja morar de aluguel ou mesmo quem quer ter um espaço para seu próprio negócio pode ter dúvidas de como funciona o reajuste de aluguel, principalmente porque essa despesa pode consumir boa parte do orçamento mensal.

Uma pesquisa do Insper indicou que 17% das 69 milhões de famílias brasileiras estão em moradias alugadas. Essa despesa representa no orçamento familiar 20% da renda. Famílias que ganham até 2 salários mínimos chegam a comprometer 34% da renda com o pagamento de aluguel, de acordo com o mesmo levantamento.

Logo, entender como funciona o reajuste dos aluguéis ajuda a evitar surpresas no planejamento financeiro, já que torna-se possível ter uma ideia do aumento no valor desse item quando for o momento do reajuste de preços.

Ao mesmo tempo, quem é proprietário de imóveis também deve entender como calcular os reajustes, para não estipular preços altos demais que podem espantar pessoas interessadas no aluguel ou mesmo provocar a mudança de um inquilino que quer uma opção mais barata, por exemplo.

Entenda como o reajuste de aluguel pode ser calculado, quais índices econômicos são considerados para a atualização de preços e o que diz a legislação sobre o aumento do valor pago por quem é inquilino.

COMO FUNCIONA O REAJUSTE DE ALUGUEL?

O reajuste de aluguel funciona como uma correção de preços em relação ao valor inicial da locação. Geralmente, é um aumento que ocorre todos os anos, mas que pode acontecer também na renovação do contrato de aluguel.

Esse acerto de números visa refletir o aumento de preços que, por sua vez, utiliza-se de  índices econômicos oficiais para medir aspectos ligados à inflação.

COMO FUNCIONA O ÍNDICE DE REAJUSTE DE ALUGUEL?

O reajuste do aluguel é baseado, geralmente, no IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), conhecido também como “inflação do aluguel”. Porém, também existe a possibilidade do valor ser reajustado a partir da variação do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), considerado a inflação oficial do Brasil.

O IGP-M monitora preços de itens diversos, como matérias-primas, bens e serviços, no intuito de analisar o custo de vida. Para a elaboração do índice, são avaliados preços de produtos agrícolas e industriais, despesas familiares, custos com construção civil e outros em regiões metropolitanas.

Já o IPCA analisa mais de 430 mil preços de uma cesta de produtos e serviços, como alimentação, habitação, despesas pessoais e outros em regiões metropolitanas. A pesquisa é realizada entre o dia 1º e 30 de cada mês e também ajuda a entender o custo de vida no país.

O contrato de aluguel deve informar qual é o índice de reajuste de aluguel será considerado, assim os inquilinos poderão calcular o valor em cada aniversário ou renovação de contrato. 

O QUE É A LEI DO INQUILINATO PARA REAJUSTE DE ALUGUEL?

A Lei do Inquilinato (lei nº 8.245/91)conta com diversas regras para orientar os contratos de aluguel. Nela, constam os direitos e deveres de proprietários e inquilinos e outras informações, como o reajuste de preço.

A lei informa que as partes podem, de comum acordo, definir novos valores de aluguel com base em reajustes ligados a índices da preferência de ambos, desde que não sejam vinculados à variação do câmbio ou do salário mínimo.

Dessa maneira, a Lei do Inquilinato não estabelece quais índices devem ser usados para o reajuste dos aluguéis, porém, o mercado imobiliário costuma considerar principalmente o IGP-M e, em alguns casos, o IPCA.

COMO CALCULAR A CORREÇÃO DE ALUGUEL?

O IGP-M e o IPCA têm variação percentual. O contrato de aluguel deve indicar qual índice considera para reajuste de valores, que ocorre geralmente no final dos 12 meses contados a partir da assinatura do contrato. Logo, o cálculo envolve a variação do índice econômico 1 ano após o fechamento da locação.

Por isso, para calcular a correção de um aluguel, considere o valor mais recente pago (sem considerar despesas como reformas ou outras informadas ao locatário) e acrescente o percentual de variação do índice econômico usado para o reajuste até chegar ao valor final.

Por exemplo: uma pessoa alugou uma casa em maio deste ano por R$ 1.000,00. Em maio do ano que vem, haverá o reajuste. Se o contrato estabelece que o índice de reajuste é o IGP-M e ele teve alta de 15% nesses 12 meses, o valor do aluguel será 15% mais alto e passará a ser de R$ 1.150,00 ao mês até o próximo reajuste anual (ou seja, R$ 150,00 mais caro).

Se a pessoa continuar na mesma casa alugada por mais 1 ano, o próximo reajuste será ainda maior, já que essa variação de preços obedece a regra de juros compostos, ou juros sobre juros. 

Caso o próximo reajuste seja novamente de 15%, esse percentual será com base no valor de R$ 1.150,00, não mais no valor inicial de R$ 1.000,00. Dessa maneira, de acordo com esse exemplo, o aluguel teria os seguintes reajustes a cada ano:

  • Maio do ano 1: R$ 1.000,00 (valor inicial do aluguel);

  • Maio do ano 2: R$ 1.150,00 (acréscimo de R$ 150,00 na comparação anual);

  • Maio do ano 3: R$ 1.322,50 (aumento de R$ 172,50 em relação ao ano anterior).

Existem famílias que podem, de forma emergencial, diminuir o peso do aluguel em sua renda mensal. Saiba mais sobre o auxílio aluguel, aluguel social e auxílio moradia.